Ce que vous devez savoir avant de vous engager
En France, la vente d’immeubles neufs par des promoteurs privés est particulièrement réglementée.
Le processus d’acquisition suit le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Par ce contrat, l’acquéreur devient propriétaire du terrain et des éventuelles constructions préexistantes dès la conclusion de la vente.
Il devient par la suite propriétaire de l’immeuble qu’il fait construire au fur et à mesure des travaux. Il est alors tenu de payer le prix par tranches, en fonction de l’avancement des travaux.
Avant de vous engager pour l’acquisition d’un bien sur plan devant constituer après construction votre résidence principale ou secondaire, soyez parfaitement informés sur les risques et les garanties propre à ce type d’achat.
I. LES DIFFERENTES PHASES DE L’ACQUISITION D’UN BIEN SUR PLAN
I.1. La première étape : la signature d’un Contrat de réservation
L’acquéreur et le promoteur commencent par signer un contrat préliminaire de réservation.
Ce contrat a pour objet de déterminer au préalable les conditions du futur contrat de vente.
Il oblige également le vendeur à réserver à l’acquéreur le bien que ce dernier a choisi.
En contrepartie, l’acquéreur s’engage à verser un dépôt de garantie.
Le contrat de réservation doit également reprendre toutes les informations énumérées ci-après relatives aux parties (1), au futur logement (2) et aux modalités de la vente (3).
1.1. Informations relatives aux parties
Les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur doivent figurer dans le contrat.
Si vous souhaitez constituer une Société civile immobilière pour acheter ce bien, vous devez faire figurer une clause autorisant le fait que cette société puisse se substituer à vous en tant qu’acquéreur.
Le vendeur doit également fournir certaines garanties à l’acquéreur (voir ci-après). Ces garanties doivent être mentionnées dans le contrat.
1.2. Informations relatives au futur logement
Conformément à l’article L 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, le contrat doit comporter une « description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu ».
Ce descriptif doit être précis et porter aussi bien sur le logement en lui-même que sur ses équipements et annexes. Il doit également mentionner les matériaux utilisés, ainsi que la situation du logement dans l’immeuble ou dans l’ensemble immobilier (par exemple en cas de vente d’un appartement dans un immeuble à construire).
Un plan coté, qui porte les indications de longueur et de surface des différents murs et pièces, est aussi nécessaire (art. R 261-13 du Code de la construction et de l’habitation).
1.3. Informations relatives aux modalités de la vente
Le contrat doit préciser, en premier lieu, le délai de livraison du logement, ainsi que les éventuelles pénalités dues par le vendeur en cas de retard.
Le prix doit être déterminé. S’il est révisable, le contrat doit l’indiquer et préciser les conditions d’une éventuelle révision. Par ailleurs, il faut indiquer les conditions d’échelonnement du prix au fur et à mesure de l’avancée des travaux.
On peut signer le contrat de réservation chez un notaire. Cependant, il peut aussi s’agir d’un acte sous signature privée, établi directement entre le vendeur et l’acquéreur. En effet, seul le contrat de vente en lui-même, qui interviendra dans un second temps, doit obligatoirement être un acte notarié.
Enfin, conformément à l’article R 261-28, le vendeur peut demander à l’acquéreur de lui verser une partie du prix (dépôt de garantie) dès la conclusion du contrat préliminaire, en échange de la réservation du bien. Cette proportion ne peut excéder 5% du prix si le contrat de vente en lui-même est signé dans un délai d’un an après le contrat préliminaire, et 2% du prix si le contrat de vente est signé dans un délai d’un à deux ans. Cette somme est généralement conservée sous séquestre par le notaire du programme.
Attention : si le contrat de vente définitif est signé dans un délai supérieur à deux ans, le vendeur ne peut demander aucun dépôt de garantie.
1.4. Une vente soumise à de nombreuses conditions.
Il n’est pas rare que le promoteur ne soit pas encore propriétaire du terrain au moment où il commercialise son programme.
Dans cette hypothèse, la vente est réalisée sous la condition que le promoteur réalise l’acquisition du terrain et que le permis de construire soit purgé de tout recours, c’est-à-dire qu’il n’existe plus de possibilité de le contester en justice.
Il faut vérifier ces points avant de signer le contrat de réservation. Vous risquez en effet de vous engager pour un achat qui peut ne pas se réaliser si le promoteur n’arrive pas à commercialiser suffisamment de lots pour acquérir le terrain ou si des recours sont exercés contre le permis de construire.
1.5. Une rétractation toujours possible
L’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte.
Le délai est donc de 10 jours à compter de la notification, c’est-à-dire de la remise du contrat à l’acquéreur en mains propres ou par lettre recommandée.
Passer ce délai, l’acquéreur est définitivement engagé.
I.2. La 2ième étape : la signature du contrat de vente chez le notaire
Comme tout contrat de vente immobilière, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement est signé devant notaire. L’acte de vente sera alors un acte authentique. Il doit reprendre les informations contenues dans le contrat de réservation.
Le projet d’acte est transmis à l’acquéreur au minimum un mois avant la date de signature chez le notaire.
Par la signature chez le notaire, l’acquéreur est définitivement engagé.
I.3. La 3ième étape : le règlement du prix au fur et à mesure de l’avancée des travaux
Selon l’article 1601-3 du Code civil, ce type de vente oblige l’acheteur à payer le prix « à mesure de l’avancement des travaux ».
Le Code de la construction et de l’habitation prévoit des règles plus précises concernant l’échelonnement des paiements.
En particulier, l’article R 261-14 prévoit un pourcentage maximal du prix qui peut être exigé par le vendeur selon le stade des travaux :
- 35% du prix à l’achèvement des fondations (constaté par un professionnel selon l’article R 261-11) ;
- 70% du prix à la mise hors d’eau (étape à partir de laquelle la maison est étanche aux intempéries) ;
- 95% du prix à l’achèvement de l’immeuble.
Les 5% restants sont payés au moment de la livraison de l’immeuble, c’est-à-dire lors de la remise des clés. L’acquéreur peut alors visiter le bien terminé et vérifier sa conformité. Si l’acquéreur conteste la conformité du bien, cette somme correspondant à 5% du prix peut être consignée.
L’article R 261-14 prévoit également que les sommes peuvent être versées « soit par versements périodiques constants, soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l’avancement des travaux. »
Des pénalités de retard peuvent être mises à la charge de l’acquéreur qui tarderait à payer le vendeur.
I.4. La 4ième étape : la livraison du bien
Lorsque le bien est achevé, les acheteurs sont convoqués à la livraison par lettre recommandée.
On considère que le bien est achevé lorsqu’il est prêt à être utilisé : tous les ouvrages ainsi que les équipements (cuisine, salle de bains…) doivent être réalisés.
Le logement doit également être alimenté en électricité, en gaz et en eau courante.
Il doit comporter, le cas échéant, des escaliers accessibles et un ascenseur qui fonctionne.
Toutefois, si des finitions mineures (telles que des traces de peintures) ne sont pas encore terminées, la livraison reste possible. En effet, ces éléments ne rendent pas le logement impropre à être utilisé.
Concrètement, la livraison prend la forme de la remise des clés à l’acquéreur par le vendeur, suivie d’une visite des lieux.
C’est le moment où l’acquéreur peut constater d’éventuelles malfaçons.
Pour ce faire, il peut être accompagné d’un professionnel du bâtiment.
A l’issue de la visite, un procès-verbal de livraison est dressé par les parties.
Il faut y inscrire les éventuelles malfaçons ou éléments non conformes au contrat de vente, ainsi que les éventuels travaux de finition qui n’auraient pas été terminés.
Enfin, la livraison est le moment où le solde correspondant à 5% du prix environ (ou plus, selon l’échelonnement choisi) est payé par l’acquéreur. Si des malfaçons sont constatées, cette somme peut être consignée.
Si l’acquéreur constate d’autres malfaçons après la livraison, il peut les indiquer dans un état des lieux spécifique. Ce dernier est établi dans un délai d’un mois à compter de la livraison. Le vendeur doit alors réparer les malfaçons dans un délai d’un an.
Attention : il ne faut pas confondre livraison et réception des travaux. En effet, la réception s’est déroulée antérieurement, entre le vendeur et le constructeur. Il est bon de connaître la date de réception, car c’est elle qui fait courir les délais relatifs au différentes garanties (voir ci-après). Une copie du procès-verbal de réception des travaux peut également s’avérer utile en cas de litige.
II. LES GARANTIES AU BÉNÉFICE DE L’ACQUÉREUR
Le contrat de VEFA porte sur un bien qui n’existe pas encore. L’acquéreur doit donc bénéficier de solides garanties qui le détermineront à conclure le contrat.
II.1. Les Garanties concernant l’achèvement des travaux
Avant la conclusion d’un contrat de vente d’immeuble à construire, le vendeur a l’obligation de souscrire une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble (GFA) ou une garantie financière du remboursement des versements effectués (GFR), à défaut d’achèvement (art. L 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation).
Ainsi, l’acquéreur a la garantie de devenir le propriétaire d’un immeuble achevé, ou à tout le moins de se faire rembourser les sommes versées en cas de non-achèvement de l’immeuble. Dans cette situation, la défaillance du vendeur est caractérisée par une trésorerie insuffisante à l’achèvement des travaux. L’acquéreur peut alors mettre en œuvre celle des garanties qui a été fournie par le vendeur.
La GFA peut prendre deux formes : le garant, qui doit être une banque ou une société d’assurance, s’engage soit à ouvrir un crédit au profit du vendeur pour lui fournir les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, soit à payer ces sommes en tant que caution solidaire du vendeur.
Quant à la GFR, elle prend nécessairement la forme d’un cautionnement par lequel le garant devient caution solidaire du vendeur.
Ces garanties prennent fin au moment de l’achèvement de l’immeuble. Le contrat de vente peut prévoir la possibilité, pour le garant et le vendeur, de remplacer la GFA par une GFR et vice-versa, à condition d’en informer l’acquéreur.
ATTENTION : Quel que soit le type de garantie, l’acquéreur doit absolument vérifier avant de signer le contrat de réservation l’identité de l’Etablissement financier qui a accordé sa garantie financière pour le programme. En effet, des acquéreurs se sont retrouvés avec des immeubles inachevés alors qu’ils avaient payé une grande partie du prix parce que non seulement le promoteur avait fait faillite mais également l’établissement financier qui devait apporter sa garantie financière.
Un conseil à donner à tout acquéreur : ne contracter qu’avec des promoteurs qui ont pour partenaire financier un établissement financier donnant tous les gages de solvabilité, comme une grande banque établie en France.
II.2. Les Garanties contre les vices de construction
2.1. La garantie de parfait achèvement
Aux termes de l’article 1792-6 du Code civil, « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage… »
La garantie de parfait achèvement concerne donc les malfaçons et autres désordres signalés après la réception des travaux. Elle a une durée d’un an.
Si l’acquéreur constate des malfaçons dans ce délai, il le signale à l’entreprise soit directement dans le procès-verbal de réception (lorsque les désordres sont apparents), soit ultérieurement, par lettre recommandée.
Le constructeur (ou le vendeur) et l’acquéreur conviennent alors d’un délai pour les réparations. Si les travaux n’interviennent pas dans le délai fixé, l’acquéreur peut saisir la juridiction compétente.
2.2. La garantie biennale
Cette garantie, aussi appelée « garantie de bon fonctionnement », est valable pendant 2 ans à compter de la réception des travaux. Elle est fondée sur l’article 1792-3 du Code civil.
Elle a pour effet d’obliger le constructeur à réparer ou remplacer les éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas. On entend par « éléments d’équipement » tous ceux qui peuvent être enlevés sans compromettre la totalité de l’ouvrage. Par exemple, il peut s’agir des volets, mais non de la peinture, considérée comme un élément purement esthétique, non destiné à « fonctionner ».
Pour mettre en œuvre cette garantie, l’acquéreur doit signaler les dysfonctionnements au constructeur par lettre recommandée. Il le met ainsi en demeure d’agir à ses frais dans un délai déterminé.
2.3. La garantie décennale
Cette garantie est la plus longue des trois garanties légales. Elle a une durée de validité de 10 ans à compter de la réception des travaux.
Elle concerne tous les dommages qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent inhabitable, impropre à l’usage qui lui était initialement destiné (ex : risque d’éboulement, dysfonctionnement du système de chauffage…). Cela inclut les équipements « formant indissociablement corps avec l’ouvrage » (art. 1792-2 du Code civil), à savoir tous les équipements ne pouvant être démontés sans détériorer, au moins partiellement, le bâtiment.
Cette garantie repose sur l’article 1792 du Code civil, qui pose le principe d’une responsabilité de plein droit du constructeur. L’acquéreur n’a pas à prouver une faute du constructeur pour que la responsabilité de ce dernier soit engagée. Le constructeur ne peut s’exonérer de sa responsabilité que s’il démontre que la cause des dommages lui est étrangère.
II.3. L’assurance dommages-ouvrage
Il s’agit d’une assurance obligatoire pour toute personne souhaitant faire exécuter des travaux. Elle est régie par les articles L 242-1 et 2 du Code des assurances. Dans le cadre d’une VEFA, la personne qui fait réaliser les travaux est le vendeur. C’est donc à lui de souscrire une telle assurance et annexer l’attestation correspondante au contrat de vente (voir supra). S’il ne souscrit pas cette assurance, le vendeur encourt une peine de 6 mois d’emprisonnement et 75 000 € d’amende.
Le principe de cette assurance est qu’en cas de sinistre, tous les travaux couverts par la garantie décennale (voir supra) sont remboursés rapidement, sans qu’une décision de justice soit nécessaire. Cette assurance a une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux. Elle expire donc en même temps que la garantie décennale.
L’assurance dommages-ouvrage prend effet au moment de l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux. Néanmoins, les réparations peuvent être prises en charge avant l’expiration de ce délai. Cela se produit notamment en cas d’inexécution de ses obligations de réparation par l’entrepreneur.
En cas de sinistre, l’acquéreur doit le déclarer immédiatement à l’assureur. Ce dernier prend ensuite attache avec les constructeurs responsables.
L’assureur doit présenter une offre d’indemnisation à l’acquéreur dans un délai de 90 jours. Plusieurs cas de figure peuvent alors se présenter :
- Si l’acquéreur accepte l’offre, l’indemnisation lui est versée dans un délai de 15 jours ;
- Si l’assureur ne respecte pas le délai, ou s’il propose une indemnisation manifestement insuffisante, l’acquéreur peut engager lui-même les travaux après l’en avoir informé, et l’indemnisation versée sera augmentée d’intérêts de retard ;
- Si l’assureur refuse de prendre en charge le sinistre, l’acquéreur peut lui demander d’appliquer la garantie décennale.