Quel est l’impact du COVID-19 sur la signature d’un compromis de vente signé avant le début de la crise sanitaire ? Qu’en est-il de la vente immobilière en période de confinement COVID-19 ?
Vous avez trouvé la maison de vos rêves avant le début de la pandémie du Coronavirus. Le compromis de vente prévoit une date de signature devant le notaire pendant la période de confinement. Pourtant, à l’époque, vous ne pouviez pas savoir que vous ne pourriez pas vous rendre physiquement chez votre notaire.
Quelles sont alors les conséquences juridiques ?
L’impact du COVID-19 sur une vente immobilière sous compromis de vente
Peut-on annuler la vente sans être pénalisé ?
En principe, non. Le compromis de vente a force juridique obligatoire. Les parties doivent respecter rigoureusement les termes fixés dans le contrat, et notamment la date de signature de la vente.
En cas de violation d’une des obligations, le compromis de vente prévoit souvent des clauses résolutoires et pénalités. Ainsi, l’acquéreur qui ne veut pas poursuivre la vente devra alors supporter la perte du dépôt de garantie. Cette dernière s’appelle également « indemnité d’immobilisation ». Elle correspond souvent à 10% du prix de vente.
Par contre, il est possible qu’il puisse faire valoir une des conditions suspensives prévues au compromis de vente. C’est le cas, par exemple, pour le rejet de sa demande de prêt auprès de la banque.
L’acquéreur peut-il se prévaloir de la force majeure ?
La force majeure permet à l’une des parties au contrat de se dégager de sa responsabilité en cas de survenance d’un évènement exceptionnel.
Or, l’épidémie de coronavirus présente a priori tous les caractères de la force majeure (imprévisibilité et irrésistibilité). Elle pourraitdonc être invoquée si le compromis a été signé avant le début de la crise sanitaire.
Toutefois, cette hypothèse reste largement théorique car peu de compromis prévoient une clause de force majeure.
Un report de date souhaitable
L’acquéreur peut légitimement souhaiter retarder la vente immobilière en raison de la période de confinement engendrée par l’épidémie de COVID-19.
En effet, du fait des restrictions actuelles en matière de déplacement, il est devenu impossible de prévoir un déménagement. Il est également difficile de faire intervenir des artisans pour réaliser des travaux.
Par ailleurs, l’acquéreur peut avoir un intérêt à ne pas libérer actuellement les fonds du prêt qu’il a contracté avec la banque pour financer son acquisition. Acter aujourd’hui la vente l’obligerait à supporter les premières échéances de ce prêt immobilier. Pourtant, en raison du confinement, il ne peut pas emménager dans sa nouvelle résidence. Il supporterait ainsi le loyer du logement qu’il occupe actuellement et la charge financière du nouveau prêt.
Plusieurs raisons peuvent conduire l’acquéreur à demander à ce que la signature de l’acte de vente intervienne après la période de confinement. Et cela, même si le notaire est autorisé par le Décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 :
- à établir l’acte de vente sur support électronique
- à recueillir à distance le consentement et la signature électronique de chaque partie.
Bien entendu, compte tenu des circonstances actuelles, le vendeur doit pouvoir se montrer compréhensif. Dans la majorité des cas, les parties signeront un avenant au compromis de vente. Ce document prévoira le report de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Que faire si le vendeur ne veut pas reporter la date de la vente ?
Face à l’urgence de la crise sanitaire et ses nombreuses conséquences économiques, le Gouvernement a adopté une Ordonnance prévoyant des mesures exceptionnelles (l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020.)
Cette Ordonnance prévoit des règles spécifiques en termes de délais pour la période comprise entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020. Attention, la date de fin pourra éventuellement changer en cas de reconduction de l’état d’urgence (cf. la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 déclarant l’état d’urgence).
Pendant cette période, il y a un « gel » des clauses sanctionnant une inexécution contractuelle.
Il en va ainsi des clauses que l’on retrouve généralement dans un compromis de vente.
En effet, tout compromis de vente fixe la date à laquelle – au plus tard – la signature de l’acte authentique de vente doit intervenir. Il prévoit également les conséquences en cas de non-respect de ce délai (indemnisation, déchéance ou résolution).
Ainsi, l’Ordonnance permet une mise en échec de ces clauses pénales, résolutoires ou prévoyant la perte du bénéfice de la promesse pendant la période du 12 mars au 24 juin 2020. Cela en raison de l’épidémie du coronavirus.
Ce n’est qu’à l’expiration de cette période que le vendeur pourra contraindre l’acquéreur à signer l’acte authentique. Ce dernier bénéficiera toutefois d’un délai d’un mois pour s’exécuter.
Autrement dit, à ce jour, le vendeur ne pourra faire jouer les clauses sanctionnant l’inexécution du contrat que si l’acquéreur s’est abstenu de signer l’acte notarié au 24 juillet 2020.
C’est l’ampleur de la crise sanitaire du COVID-19, notamment sur la vente immobilière, qui justifie un tel dispositif pendant cette période.
La Circulaire de présentation des dispositions du titre I de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 vient préciser et illustrer le mécanisme prévu par l’Ordonnance.
Conclusion à propos de la répercussion du COVID-19 sur la vente immobilière
L’acquéreur doit savoir que si le compromis de vente prévoit une date de signature de l’acte notarié au plus tard à une date fixée entre le 12 mars et le 24 juin 2020, il est en droit de réclamer le report de la signature entre le 25 juin et le 24 juillet 2020. Il pourra reporter sans subir les sanctions contractuelles en cas de refus de réitérer la vente par acte authentique.
Autrement dit, il ne perdra pas le bénéfice de la promesse de vente et du prêt contracté pour financer son acquisition. Il ne sera tenu à aucune indemnité à l’égard du vendeur.
Bien entendu, l’acquéreur peut accepter de signer la vente chez le notaire avant le 24 juillet 2020 en renonçant ainsi au bénéfice des dispositions d’ordre public de l’Ordonnance.
Rappelons toutefois que pour que cette renonciation puisse produire ses effets, il faut que celle-ci soit certaine et non équivoque et être réalisée en toute connaissance de cause.
Pour tout acte de vente signé pendant la période de « gel », il faudra recueillir préalablement la renonciation des parties à se prévaloir des dispositions de l’Ordonnance n°2020-306.
Enfin, pour être totalement complet sur la question, le délai de rétractation de 10 jours n’est pas concerné par ce régime dérogatoire. Il n’y a pas de prolongation de ce délai pendant l’état d’urgence sanitaire. C’est une Ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 – art. 2 (V) qui l’a précisé pour répondre à la demande des acteurs de l’immobilier.
N’hésitez pas à prendre contact avec votre avocat à Strasbourg en droit de l’immobilier pour tout complément d’informations.